不動産の売買を行うときには、取引相手を募集したり、契約の条件を交渉したために、不動産業者に仲介に入ってもらうことが通常です。

そして、不動産の売買は、売買契約締結時に、すべての手続きをすることは珍しく、契約締結日には、手付金を支払っておき、別日に決済日を定めて、残代金の支払いや登記関係書類の授受を行うことになります。

ただ、契約締結から決済日までの間に、解除がされてしまい、実際に、不動産の引き渡しが行われなかった場合は、仲介手数料は払うことになるのでしょうか。

割と生じやすいトラブルだと思うのですが、実は、このような場合、仲介手数料の支払いについて、裁判例により結論が分かれており、事案の個別的な事情によって結論が異なることになります。

まず、仲介手数料がいつ発生するかが問題になるのですが、契約締結日に発生するという考えと決済日に発生するという考えがあり得ます。

契約締結日に発生するのであれば、後に売買契約が解除されても、仲介手数料は既に発生しているのだから、全額を支払うべきという結論になり得ます。

ただ、判例は、仲介手数料は、「売買契約が成立し、その履行がされ、取引の目的が達成された場合について定められているもの」であるとして、決済日に発生するという考え方を取っています。

決済日に発生するのであれば、解除により決済日は到来しなかったのだから、仲介手数料は発生しない。つまり、解除された場合には、仲介手数料は支払わなくてもよいというのが素直な結論です。

しかし、多くの裁判例は、この素直な結論を取らず、様々な理屈を使って、解除があった場合、仲介手数料の満額は認めないものの、その何割といった相当額の報酬の支払いを認めるという結論を取っています。

売買契約が解除されたために、不動産を取得できなかった買主や売買代金を取得できなかった売主が、仲介手数料だけを全額支払うというのは、やや酷であると言えます。

他方で、仲介を行った業者としては、自らができることをやって、売買契約締結まで努力したのに、契約締結後に買主や売主が契約を解除したために、一切報酬が得られなくなるのは、これもやや酷であると言えます。

このような利害を調整するために、多くの裁判例は、あえて素直な結論ではない相当額の報酬の支払いを認めることが多いようです。

利害が調整された結論が出るので、裁判例の結論は適切なもののようにも見えますが、裁判所で最後まで争わないと、報酬額が決められず、トラブルになりやすいという大きなデメリットもあります。

これらの紹介した事例は、売買契約締結後、決済日までに解除された場合の処理が仲介に関する契約書に書いてない場合の処理になります。

解除の場合に仲介手数料を支払うのか、支払うとして、いくら支払うのかを契約書に記載していれば、その記載に従うことになるので、上のようなトラブルは防ぐことができます。

例えば、一般的な契約書には、買主のローンが通らなかったために、代金の支払いができず、売買契約が解除になった場合には、仲介手数料は発生しない旨の条項が置かれています。

裁判になれば、時間も費用も多く必要なので、トラブルを防ぐため、他の理由により解除になった場合に備えた契約書の記載を行うことをお勧めします。